I etterdønningene av kritikkstormen mot Obos for tiden ser jeg at det er mange som har totalt misforstått hvordan ett borettslag drives og hva Obos sin rolle er i forvaltningen. Så jeg tenkte å forklare litt.
Jeg har sittet i styret i tre forskjellige «Obostilknyttede» borettslag:
- 2004 til 2005: Styreleder i Granstangen Borettslag (300 leiligheter)
- 2006 til 2013: Nestleder i Høgsåsen Borettslag (66 leiligheter)
- 2015 til dags dato: Styreleder i Stenbråtlia Borettslag (34 rekkehus)
Hva betyr det at det er ett «Obostilknyttet» borettslag? Det betyr i praksis bare at det var Obos Nye Hjem som opprinnelig bygde borettslaget. Det gir borettslaget noen ekstra gode fordeler ved å bruke Obos som forretningsfører.
Hvem bestemmer?
Mange ser ut til å tro at Obos bestemmer noe som helst i ett borettslag, det gjør de ikke. Ett borettslag fungerer slik at generalforsamlingen (altså alle andelseiere som møter opp) velger ett styre.
Styret består normalt sett av andelseiere, men noen borettslag velger av forskjellige årsaker å ha eksterne styreledere. Det er som regel en av to årsaker; enten fordi ingen andelseiere var villige til å ta den rollen, eller fordi borettslaget er av en såpass stor størrelse at generalforsamlingen ønsker en mer profesjonell ledelse.
Det er generalforsamlingen som bestemmer vedtektene og husordensreglene. Som regel begrenser vedtektene hva styret kan gjøre uten ett generalforsamlingsvedtak.
Jeg ser noen påstår at forretningsføreren til Obos bestemmer over styret. Jeg har også opplevd andelseiere som tror de kan gå til forretningsfører og be ham eller henne om å overstyre styret. Slik fungerer det ikke.
Jeg har aldri på mine 18 år med styrearbeid opplevd at en forretningsfører prøver å bestemme hva styret skal gjøre. De rådgir og hjelper når styret ber om det. Det er selvfølgelig som alt annet her i livet, kvalitetsforskjeller på forretningsførere, med alle de vi har hatt har jeg opplevd som ydmyke og hjelpsomme. Han vi har nå er jeg veldig fornøyd med.
Hva med Obos?
Obos er forretningsføreren til styret. De får betalt av borettslaget for å bistå styret i den forretningsmessige delen av driften. De sørger med andre ord for at regnskapet og økonomien er i orden, de er tidvis långiver for fellesgjeld og rehabiliteringslån, de rådgir styret når styret trenger råd eller juridisk bistand, hjelper til med å lage årsrapporter, holde generalforsamling og lignende praktiske oppgaver, men det er alltid styret som tar beslutningene og har ansvaret for beslutningene.
Obos er også en garantist for fellesutgiftene. Hver måned «kjøper» Obos kravet borettslaget har til den enkelte andelseier og forskutterer fellesutgiftene til borettslaget. Så hvis en andelseier ikke betaler sin del av fellesutgiftene så blir ikke borettslaget lidende av den grunn. Det blir da i ytterste konsekvens ett forhold mellom andelseieren og Hammersborg Inkasso. Borettslaget får pengene sine uansett.
Flere detaljer kan du finne i en artikkel skrevet av Johnny Ademaj, forvaltningssjef i Obos.
Obos tilbyr også en rekke digitale tjenester til styret og borettslaget inkludert i forretningsførerhonoraret som styret kan velge å benytte seg av eller ikke, som for eksempel portaløsningen Vibbo. Jeg innser at med all den Obos-brandingen kan det for den enkelte beboer oppleves som om det er Obos som styrer borettslaget, men det er det altså ikke, Obos er kun en tjenestetilbyder.
Hvorfor ansetter vi ikke egen vaktmester?
Det er alltid noe beboere som synes borettslaget kaster penger ut vinduet på å leie inn vaktmestere til alt mulig rart. Da jeg var styreleder i Granstangen Borettslag hadde vi ansatt vår egen vaktmester.
Tidvis var det genialt, han var en fantastisk altmuligmann som løste de fleste oppgaver og tok seg av det meste av befaringer og lignende, men det var ikke helt uten ulemper. Som styreleder var jeg plutselig også arbeidsgiver og personalansvarlig. Jeg måtte drive lønnsforhandlinger og ha medarbeidersamtaler. Ble vaktmesteren syk… vel da var jeg som styreleder brått vaktmester-vikar.
Hvem har skylda?
En klassisk ting jeg også har sett mange misforstår er hvem har skylda når det gjøres ting beboerne ikke liker.
Si du bor i ett gammelt borettslag. Det kjøres ett stort fasade-rehabiliteringsprosjekt. Du synes sluttresultatet er forferdelig. Den flotte fasaden dere en gang hadde er blitt moderne og steril. Fellesutgiftene har også gått kraftig opp. Overraskende mange skylder da på Obos.
Kanskje styret har hyret Obos Prosjekt til å lede rehabiliteringen, så folk har sett Obos-logoen på en plakat på gjerdet, hva vet jeg, men Obos har altså ingen ansvar eller skyld!
Ansvaret ligger hos styret og generalforsamlingen. Styret har prosjektert og planlagt rehabiliteringen, generalforsamlingen har godkjent planene og budsjettet.
Selvfølgelig kan borettslaget ditt ha ett dårlig styre, ett styre som går utenfor sine fullmakter eller ikke oppfyller sine plikter. Styret er bare vanlige andelseiere som valgte å rekke opp hånda da noen måtte ta ansvar for fellesskapet.
Hva kan du gjøre?
Du kan melde din interesse for å ta ett verv i styret. Du må da være klar over hva slags ansvar du tar på deg. Du blir med på å ta ansvaret for å forvalte store verdier for alle dine naboer. Du må bruke mange kvelder på møter og å sette deg inn i alt fra lånebetingelser og utkastelsesregler til faglige termer innen forskjellige byggfag. Det kan godt hende at du stadig må ta deg fri fra jobb for å gå befaringsrunder med håndverkere. Du må lære deg å håndtere kranglete og rotete andelseiere, og kanskje noen leietakere med «manglende boevne» om dere har utleieenheter.
Du kommer til å bli stilt spørsmål om alt fra IN-ordningen til hvordan justere varmtvannstanken av naboene dine så fort du beveger deg utenfor døra og du kan oppleve å få ganske så brutal kritikk du kanskje mener er ufortjent. Når det har gått ett år får du ett honorar som tilsvarer timeslønna til ett litt dårlig betalt avisbud.
Du må med andre ord brenne for å bidra til noe positivt og ha ett sterkt ønske om å være med på å styre borettslaget mot en bedre fremtid. Gjør du det, så er det vel verdt tiden!